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Analyse du Marché de la Location Immobilière

Analyse du Marché de la Location Immobilière

Chaque mois, un nombre croissant d’internautes cherchent à louer un bien immobilier sur nos plateformes senespacelogement.com et Expat-Dakar.com, qui représentent plus de 80% du marché des locations non-meublées en ligne.  Grâce à la rapide digitalisation du secteur, nos visiteurs y trouvent de nombreuses annonces passées par des agences ou de simples particuliers.

En plus de faciliter la recherche d’un bien immobilier par un accès plus rapide à l’information, cette digitalisation permet aussi de générer des données pertinentes sur l’état du marché immobilier, même si une part non négligeable de l’activité n’est pas encore digitalisée.

Volume de recherches sur Google pour des locations à Dakar

Volume de recherches sur Google pour des locations à Dakar sur la plateforme Mamaison.sn
Volume de recherches sur Google pour des locations à Dakar sur la plateforme Mamaison.sn

L’analyse des recherches d’internautes sur Google à travers notre compte AdWords permet de dresser un aperçu de la demande locative pour les quartiers les plus recherchés. La demande de maisons apparaît ainsi très concentrée sur les quartiers de Mermoz Sacré-Cœur, Sicap Liberté et Ngor Almadies Mamelles. La demande pour des appartements est un peu plus étalée, avec notamment une forte demande pour les quartiers de Hann. Le volume très élevé de la demande pour des biens immobiliers dans des quartiers résidentiels, qui sont à mi-chemin du Plateau peut s’expliquer par le comportement d’une classe moyenne de plus en plus exigeante à résider dans des quartiers qui proposent une bonne qualité de vie et des commodités comme un ascenseur (en cas d’étage), un parking ou garage, un assainissement tout à l’égout, la sécurité et également des structures de base proches du lieu d’habitation : superette, pharmacie, école, centre de santé.

Volume d’annonces sur senespacelogement.com pour des locations à Dakar

Volume d’annonces sur MaMaison.sn pour des locations à Dakar
Volume d’annonces sur senespacelogement.com pour des locations à Dakar

Le parc immobilier digitalisé pour des locations non meublées est principalement constitué d’appartements (70%), suivi de maisons (19%) et studios (11%). Ces données sur le parc immobilier digitalisé présentent un aperçu différent des résultats de la dernière enquête de l’ANSD datant de 2009, où 71% des locations étaient pour des chambres sans toilettes internes. Une part non négligeable du parc immobilier n’a pas encore été digitalisée, et c’est particulièrement le cas pour ce type de logement péri-urbains ou dans la zone industrielle de la capitale. Le marché de l’offre locative est très dynamique, et l’on a assisté dans les dernières années à une prolifération de nouvelles agences et de courtiers. Pour beaucoup, ces nouveaux acteurs sont toujours en voie de professionnalisation. Aussi, des investisseurs qui ne sont pas forcément des spécialistes de l’immobilier se joignent également au métier en construisant des immeubles de standing divers en fonction du quartier et qui sont composés d’appartements à usage d’habitation ou de bureau destinés à la location.

Prix des annonces sur senespacelogement.com pour des locations à Dakar

Prix des annonces sur MaMaison.sn pour des locations à Dakar
Prix des annonces sur senespacelogement.com pour des locations à Dakar

Le graphique ci-dessus présente les moyennes de prix par type de bien immobilier pour les annonces sur senespacelogement.com. La demande locative est certainement élevée dans la capitale et l’offre digitalisée ne répond pas toujours aux attentes des internautes surtout quand il s’agit du prix. Les facteurs déterminants du prix sont : la superficie, le niveau de standing, le quartier, la position du bien immobilier dans ce quartier et les commodités.

Les prix devraient connaître une baisse à partir du 3ème trimestre mais une hausse sensible pourrait être enregistrée au 4ème trimestre correspondant avec les fêtes de fin d’année où une forte demande locative est en général constatée.

Estimation chiffre d’affaires issu des activités de logement

Estimation chiffre d’affaires issu des activités de logement
Estimation chiffre d’affaires issu des activités de logement

En 2009, l’ANSD a estimé le chiffre d’affaires issu des activités du logement à plus de 100 milliards CFA et ce, grâce à une économie en pleine relance. En revanche, de 2010 à 2013, le chiffre d’affaires issu des activités du logement a connu une baisse due à l’instabilité politique, ce qui a entrainé une baisse des investissements immobiliers. La relance de l’économie à partir de 2013 a permis de regagner la barre des 100 milliards en 2014. L’environnement des affaires étant plus propice aux développements des investissements, l’on a assisté de 2013 à 2016 à une floraison de biens immobiliers à savoir des maisons, des appartements situés dans les quartiers comme Cité Keur Gorgui, les Almadies, les Mamelles ainsi qu’en centre-ville. La location de biens immobiliers de haut standing dans les quartiers cités supra est de plus en plus prisée par une certaine catégorie, ce qui pourrait expliquer l’évolution ascendante depuis 3 ans d’un chiffre d’affaires qui avoisinerait les 225 milliards en 2016.

Secteurs d’activités des locataires à Dakar

Secteurs d'activités des locataires à Dakar
Secteurs d’activités des locataires à Dakar

Ce graphique montre que les secteurs du commerce et de l’informel regroupent plus de 50% des locataires de la presqu’île. Les fonctionnaires occupent 6,9% des biens immobiliers en location, avec un fort intérêt pour cette catégorie à acquérir des logements de type social hors de la zone de Dakar. Selon les études de l’ANSD, le loyer constitue environ de 30% du revenu mensuel des foyers, avec une proportion inversement corrélée au niveau de revenu.

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Cheikh Kandji

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